طرح هادی و ساخت و ساز خارج از آن | چالش‌ها، قوانین و فرصت‌ها

تاریخچه طرح هادی

طرح هادی به عنوان یکی از مهمترین و بهترین برنامه های مهم توسعه ای در دهه ۶۰ ارائه شد. این طرح برای نخستین بار در اوایل دهه ۱۳۶۰ توسط بنیاد مسکن انقلاب اسلامی و وزارت راه و شهرسازی با هدف بهبود شرایط روستاها و ایجاد تعادل بین توسعه شهری و روستایی آغاز به کار کرد.
دلیل شکل گیری طرح هادی، رشد سریع جمعیت و مهاجرت بی رویه به شهرها بود که فشار زیادی بر زیرساخت های شهری و روستایی وارد کرد. این طرح به صورت بسیار جامع برای ساماندهی و بهسازی روستاهاست.

طرح هادی چیست و چرا مهم است؟

طرح هادی، نقشه و برنامه‌ای جامع است که توسط وزارت راه و شهرسازی و با همکاری شهرداری‌ها برای توسعه و ساماندهی مناطق روستایی و شهری ارائه می‌شود.
این طرح شامل برنامه‌هایی برای بهسازی، توسعه زیرساخت‌ها، حفظ محیط زیست، و مدیریت منابع مختلف شهری و روستایی است. طرح هادی به شکلی طراحی است تا از رشد بی‌رویه و ساخت و سازهای نامنظم جلوگیری شود و کیفیت زندگی در مناطق مختلف شهری و روستایی بهبود یابد.

با این حال، طرح هادی معمولاً فقط شامل محدوده‌های خاصی از شهرها و روستاها می‌شود و مناطق خارج از این محدوده در وضعیت قانونی متفاوتی قرار دارند.

ساخت و ساز خارج از طرح هادی

یکی از مهترین چالش های پیش روی وزارت راه و شهرسازی و شهرداری ها ساخت و ساز بی رویه خارج از طرح هادی است. این مسأله طی سالیان گذشته چالش های بسیاری برای دولت و ساکنین شهرها و روستاها به وجود آورده است.

ساخت و ساز خارج از طرح هادی عموما دلایل مختلفی دارد که در ادامه به برخی از آنها می پردازیم:

کمبود زمین در محدوده طرح هادی

یکی از مهترین دلایلی که سازندگان ترغیب به ساخت و ساز خارج از طرح هادی می شوند کمبود زمین است.
به خصوص در شهرها و مناطق پرجمعیت، زمین‌های موجود در محدوده طرح هادی محدود هستند و قیمت آن‌ها به شدت افزایش یافته است. این مسئله موجب می‌شود بسیاری از افراد به دنبال زمین‌هایی در خارج از محدوده طرح هادی بروند که قیمت کمتری دارند و توان خرید آن را نیز دارند.

سرمایه‌گذاری و توسعه

بسیاری از سرمایه گذاران برای افزایش سرمایه و همچنین افزایش چندین برابری قیمت ملک خود اقدام به سرمایه گذاری و ساخت و ساز در مناطق خارج از طرح هادی می کنند. به خصوص اگر احتمال توسعه و پیوستن این مناطق به محدوده شهری وجود داشته باشد.

نیاز به فضا برای توسعه صنعتی یا کشاورزی

برخی صنایع و کارخانجات یا زمین‌های کشاورزی به فضاهای گسترده‌ای نیاز دارند که معمولاً در محدوده طرح‌هادی موجود نیستند. این صنایع و پروژه‌ها گاهی مجبور به ساخت و ساز در خارج از این محدوده می‌شوند.

مدیریت امور مالی و حسابداری در پروژه های ساختمانی

چه در طرح و چه خارج از آن، یکی از مهمترین مواردی که باید در جریان پروژه های ساختمان سازی به آن توجه داشت مدیریت امور مالی و حسابداری است.
سازنده ها باید بدانند که در هر مرحله از پروژه و بابت هر سرفصل هزینه چقدر پرداختی داشته اند.
نرم افزارهای حسابداری به عنوان دستیاری حرفه ای می توانند سازندگان را در این مسیر بسیار یاری دهند.
نرم افزار حسابداری ساختمان سازی ابنیه سافت به عنوان بهترین نرم افزار حسابداری حوزه ساختمان سازی با ارائه امکانات بسیار کاربردی می تواند نیازهای سازندگان را کاملا شناسایی و به بهترین صورت آنها را رفع نماید.
از مهمترین امکانات این نرم افزار می توان به موارد زیر اشاره کرد:

• قیمت کل ساختمان
• مدیریت سهام شرکا
• محاسبه بهای هر متر مربع
• پیش فروش یا فروش واحدها
• کنترل موجودی مصالح مصرفی
• ثبت هزینه ها در مراکز هزینه
• محاسبه سود و زیان ساختمان

چالش‌ها و مشکلات ساخت و ساز خارج از طرح هادی

ساخت و ساز خارج از طرح چالش ها و مشکلات بسیار زیادی برای سازنده ها دارد که در ادامه به برخی از آنها می پردازیم:

مشکلات قانونی و مجوزها

یکی از بزرگ‌ترین چالش‌ها و مشکلات در ساخت و ساز خارج از طرح هادی، نداشتن مجوزهای قانونی از ادارات ذی نفع است. ساخت و ساز در این مناطق به دلیل عدم تطابق با برنامه‌های توسعه شهری و روستایی بدون شک غیرقانونی است و با تخریب یا جریمه‌های سنگین همراه است.
برای هر گونه ساخت و ساز در این مناطق نیاز به اخذ مجوزهای خاص از نهادهایی مانند وزارت راه و شهرسازی و شهرداری است.

نبود زیرساخت‌های ضروری

مناطق خارج از طرح هادی معمولاً فاقد زیرساخت‌های ضروری مانند آب، برق، گاز و فاضلاب و همینطور اینترنت هستند. این مسئله می‌تواند هزینه‌های سنگینی برای ساخت و ساز و بهره‌برداری از ساختمان در این مناطق به همراه داشته باشد.

محدودیت در فروش و ارزش‌گذاری زمین

به دلیل عدم قطعیت در مورد وضعیت قانونی و توسعه آینده این مناطق، ارزش زمین و ساختمان‌های موجود در خارج از طرح هادی ممکن است به مراتب کمتر از محدوده‌های شهری باشد و فروش این املاک با مشکلاتی مواجه شود.
شما در نظر بگیرید ساختمانی که امکان دریافت سند مالکیت و یا حتی گاهی قولنامه ندارد طبیعتا ارزش کمتری دارد.

محدودیت‌های زیست‌محیطی و زمین‌شناسی

بسیاری از مناطق خارج از طرح به دلیل محدودیت‌های زیست‌محیطی (مانند قرار گرفتن در مناطق جنگلی، کشاورزی یا حفاظتی) یا زمین‌شناسی (مانند نزدیکی به مناطق سیل‌خیز یا زلزله‌خیز) مناسب ساخت و ساز نیستند.
بسیاری از این مناطق گاهی محل دپوی فاضلاب شهری و بیمارستانی است که خود این موضوع می تواند عواقب بسیار زیادی داشته باشد.

راهکارها برای موفقیت در ساخت و ساز خارج از طرح هادی

اگر میخواهیم ساخت و سازی خارج از طرح انجام دهیم بهتر است پیش از شروع مراحل ساخت و ساز، نقشه های منطقه را بررسی نماییم. همچنین در صورت امکان می توان توسط نفراتی که در سازمان های ذیربط مانند شهرداری یا وزارت راه و شهرسازی داریم نسبت به قرار گرفتن آنها در طرح، حداقل تا چند سال دیگر، اطمینان حاصل کنیم.