ملک مشاع به زبان ساده
ساخت و ساز در ملک مشاع همواره یکی از چالش برانگیزترین انواع ساخت و ساز در تمامی جوامع به ویژه ایران است.
یکی از بیشتری دعاوی قضایی طی سالیان اخیر در دادگاه ها مربوط به املاک مشاع بوده است.
ملک مشاع ملکی است که چند مالک به‌طور مشترک در آن سهم دارند و هیچ‌کدام از مالکان نمی‌توانند به‌صورت مستقل تصمیم به ساخت یا تخریب در آن بگیرند. در این وضعیت به دلیلی مالکیت مشترک، اغلب چالش های برای ساخت و ساز به همراه دارد که در ادامه به آنها می پردازیم.
ملک مشاع به زبان ساده ملکی است که در آن چندین و چند مالک به‌صورت مشترک حق مالکیت دارند و هیچ بخش خاصی از ملک به‌صورت انحصاری در اختیار یکی از مالکان نیست. در واقع، تمام مالکان به‌طور مشترک در تمام اجزای ملک سهم دارند.
مثال‌هایی از ملک‌های مشاع می‌تواند شامل زمین‌های مشترک، آپارتمان‌هایی که هنوز تفکیک نشده‌اند، یا خانه‌های ویلایی‌ای باشد که به‌طور مشترک به ارث رسیده‌اند.
قوانین و مقررات ساخت و ساز در ملک مشاع
یکی از مهمترین بخش ها در حقوق املاک و مستغلات قوانین مربوط به ساخت و ساز در ملک مشاع می باشد که به دلیلی وجود چندین و چند مالک برای هر ملک، رعایت آنها اهمیت بسیار زیادی دارد.
بر اساس قانون مدنی کشور و مقررات شهرداری‌ها، برای انجام هرگونه ساخت و ساز در ملک مشاع، کسب رضایت و توافق تمامی مالکان ملک ضروری است.
در ادامه، به‌طور دقیق‌تر به این قوانین و مقررات می‌پردازیم:
۱. رضایت تمامی مالکان
مهم ترین قانون درباره ملک مشاع، قانون ۵۸۳ قاون مدنی ایران است که در آن به موارد زیر اشاره دارد:
ماده ۵۸۳ قانون مدنی: هر یک از شرکا می‌تواند بدون رضایت شرکای دیگر سهم خود را جزئاً یا کلاً به شخص ثالثی منتقل کند.
این بدان معناست که هیچ یک از مالکان نمی‌تواند به‌طور مستقل و بدون اجازه دیگران اقدام به ساخت، تخریب، یا حتی تعمیر در ملک مشاع کند. اگر یکی از مالکان رضایت نداشته باشد، پروژه نمی‌تواند به‌صورت قانونی شروع شود.
به زبان ساده در یک ملک مشاع هیچ اقدامی بدون رضایت تمامی مالکان امکان پذیر نیست.
۲. نحوه اخذ مجوزهای قانونی
طبق مورد اول برای شروع هرگونه ساخت و ساز در ملک مشاع، باید ابتدا رضایت کتبی تمامی مالکین جلب شود. پس از آن، برای اخذ مجوز از شهرداری و سایر مراجع قانونی، ارائه اسناد زیر الزامی است:
۲.۱. پرداخت هزینه‌ها و عوارض شهرداری
کلیه مالکان موظف به پرداخت تمامی هزینه‌های مربوط به دریافت مجوزها و عوارض شهرداری هستند. از پروانه ساخت و تخریب تا پایان کار
۲.۲. سند رسمی ملک مشاع
برای دریافت مجوز ساخت، سند رسمی و قانونی ملک باید به شهرداری ارائه شود که در آن وضعیت مشاعی ملک به‌وضوح ذکر شده باشد و همچنین کلیه مالکان آن نیز مشخص شده باشند.
۲.۳. توافق‌نامه مالکان
این توافق‌نامه باید شامل امضای تمامی مالکان و تعیین دقیق سهم هر یک از آنها باشد. شهرداری تنها در صورتی مجوز ساخت را صادر می‌کند که این توافق به‌طور رسمی ثبت شده باشد. کلیه مالکان باید با حضور در دفترخانه به صورت رسمی اقدام به ثبت توافق ناه کنند.
۲.۴ نقشه‌های ساخت و ساز
نقشه‌های معماری و مهندسی که نشان‌دهنده پروژه ساخت و ساز است، باید توسط یک مهندس رسمی تأیید و به شهرداری تحویل داده شود.
۳. تحدید حدود و تفکیک ملک مشاع
یکی از مواردی که در قوانین مربوط به ساخت و ساز در ملک مشاع در قانون مورد توجه قرار گرفته، تحدید حدود و تفکیک ملک مشاع است. اگر مالکین بخواهند به‌صورت جداگانه اقدام به ساخت و ساز کنند یا بخشی از ملک را به دیگری واگذار نمایند، ابتدا باید ملک به صورت قانونی تفکیک و سندهای جداگانه برای هر بخش صادر شود. تا زمانی که ملک به‌طور رسمی تفکیک نشده باشد، هرگونه تصرف مستقلانه در ملک غیرقانونی خواهد بود.
پس از این اقدام هر کدام از مالکین می توانند بر حسب نیاز خود و به صورت جداگانه اقدام به ساخت ملک کنند.
نقش نرم‌افزارهای حسابداری در مدیریت ساخت و ساز در ملک مشاع
سازنده ها پس از اینکه کلیه روال های اولیه را طی و پروژه آماده استارت ساخت خود شد، وارد فاز تازه ای از هزینه کرد می شوند.
از این مرحله به بعد باید تمامی هزینه هایی که پرداخت می شود را یک به یک ثبت تا در ادامه بتوانیم گزارشات مورد نیاز خود را دریافت کنیم.
نرم‌افزارهای حسابداری می‌توانند به شکل قابل توجهی به مدیریت مالی و حسابداری پروژه‌های ساخت و ساز در ملک‌های مشاع کمک کنند.
نرم افزار حسابداری ساختمان سازی ابنیه سافت به صورت کاملا تخصصی به مدیریت امور مالی و حسابداری پروژه های ساختمانی می پردازند و سازنده ها بدون داشتن علم حسابداری به راحتی می توانند کلیه امور مالی و حسابداری خود را در نرم افزار ثبت و در ادامه گزاراشات کاربردی فراوانی دریافت کنند.
از مهترین امکانات نرم افزار حسابداری ساختمان سازی ابنیه سافت می توان به موارد زیر اشاره کرد:
قیمت تمام‌شده ساختمان
مدیریت سهام شرکا
محاسبه بهای تمام‌شده هر متر مربع
پیش فروش یا فروش واحدها
کنترل موجودی مصالح مصرفی
ثبت هزینه ها در مراکز هزینه
محاسبه سود و زیان ساختمان
چالش‌های ساخت و ساز در ملک مشاع
ملک مشاع به دلایلی که به آن اشاره کردیم همواره دارای چالش های بسیاری برای ساخت و ساز است. که از مهترین آنها می توان به موارد زیر اشاره کرد:
- عدم توافق مالکان
- هزینه های مشترک
- اختلافات حقوقی
- و…
مزایا و معایب ساخت و ساز در ملک مشاع
در ادامه به برخی از مزایا و معایب ساخت و ساز در ملک مشاع می پردازیم:
مزایا:
- افزایش ارزش ملک: با انجام ساخت و ساز و نوسازی، بی شک ارزش ملک افزایش می‌یابد و سود بیشتری به تمامی مالکان می‌رسد.
- بهره‌برداری مشترک: مالکان می‌توانند به‌صورت مشترک از مزایای حاصل از ساخت و ساز بهره‌مند شوند و از عواید حاصل از فروش یا اجاره ملک جدید بهره ببرند.
معایب:
- اختلافات میان مالکان: همان‌طور که ذکر شد، یکی از بزرگ‌ترین معایب ساخت و ساز در ملک مشاع، ناتوانی در کسب رضایت تمام مالکان است که می‌تواند پروژه را متوقف کند.
- مدیریت مالی پیچیده: مدیریت هزینه‌ها و درآمدهای حاصل از ساخت و ساز در ملک مشاع نیازمند برنامه‌ریزی دقیق و توافقات کتبی است.
نتیجه‌گیری
ساخت و ساز در ملک مشاع به دلیل داشتن چندین مالک، همواره با چالش‌هایی مواجه است. با این حال، با رعایت قوانین و کسب رضایت تمامی مالکان، این امکان وجود دارد که پروژه‌های موفقی در این زمینه انجام شود.
