پیش فروش آپارتمان | ابزاری موثر برای تامین مالی و مدیریت پروژه‌ های ساختمانی

پیدایش تعریف پیش فروش آپارتمان

پیش فروش آپارتمان یکی از روش های بسیار کارآمد برای تامین مالی پروژه های ساختمانی است و به سازندگان این امکان را می‌دهد تا قبل از اتمام پروژه‌، بخشی از هزینه‌های ساخت را از طریق فروش واحدها تامین کنند.

بازار مسکن عموما دچار نوسانات بسیار زیادی است که این نوسانات گاهی فشارها و آسیب های مالی فراوانی به سازنده ها وارد می کند، از این رو برخی سازنده ها هر زمان که مشتری مدنظر خود را پیدا کنند اقدام به پیش فروش واحدها می کنند. پیش‌ فروش آپارتمان به سازندگان این فرصت را می‌دهد که علاوه بر تأمین نقدینگی، از تضمین فروش واحدها نیز برخوردار شوند.

در این مقاله، به مزایا و چالش‌های پیش فروش آپارتمان و نحوه استفاده از این روش برای بهبود روند تأمین مالی پروژه‌های ساختمانی پرداخته‌خواهد شد.

پیش‌ فروش آپارتمان به زبان ساده

پیش‌ فروش آپارتمان فرآیندی است که در آن سازندگان، واحدهای یک پروژه ساختمانی را چه به صورت یک جا و چه به صورت متری قبل از اتمام ساخت به خریداران مختلف عرضه می‌کنند. این روش به سازندگان کمک می‌کند تا بخشی از هزینه‌های ساخت را از طریق خریداران تامین کنند. علاوه بر این، پیش‌ فروش می‌تواند به عنوان ابزاری برای کاهش ریسک‌های مالی و تضمین فروش واحد ها عمل کند.
بسیاری از سازندگان با اتکا به پیش فروش واحدها اقدام به شروع پروژه های ساختمانی می کنند و در بسیاری از اوقات هیچ سازنده ای بودجه لازم برای به پایان رساندن یک ساختمان را به صورت کامل ندارد.

مزایای پیش‌ فروش آپارتمان برای سازندگان

پیش فروش آپارتمان برای سازندگان دارای مزایا و فواید بسیار زیادی است که بررسی هر کدام از این مزایا، می تواند دلیل بسیار محکمی برای اقدام به این عمل باشد.

۱. تامین مالی پروژه‌ ها

یکی از مهم‌ترین مزایای پیش‌ فروش، تامین مالی پروژه‌های ساختمانی است. سازندگان می‌توانند با دریافت پیش‌پرداخت‌ها، بخشی از هزینه‌های ساخت را پوشش دهند و نیاز به دریافت وام‌های سنگین را کاهش دهند. بانک ها در ایران تسهیلات بسیار زیادی برای سازندگان در نظر می گیرند که معمولا دارای کارمزدهای بسیار بالایی هستند و بار مالی فراوانی برای سازنده ها ایجاد می کند و به همین دلیل در بسیاری از اوقات صرفه برای سازندگان این است که به جای دریافت وام با کارمزد بالا اقدام به پیش فروش واحدهای ساختمانی کنند.

۲. کاهش ریسک فروش با پیش فروش آپارتمان

پیش‌ فروش به سازندگان اطمینان می‌دهد که واحدهای پروژه پیش از تکمیل به فروش رسیده‌اند. این امر ریسک عدم فروش پس از اتمام پروژه را به حداقل می‌رساند.
این را باید قبول کنیم که فروش واحدهای پروژه فرآیندی بسیار چالش برانگیز است لذا بسیاری از سازندگان قبل از تکمیل پروژه اقدام به فروش آن می کنند تا این چالش را بتوانند راحت تر مدیریت کنند.

۳. جذب سرمایه‌ گذاران جدید

سازندگانی که پروژه‌های خود را پیش‌فروش می‌کنند، می‌توانند سرمایه‌گذاران جدیدی را جذب کنند. این سرمایه‌گذاران ممکن است علاوه بر خریداران نهایی، علاقه‌مند به مشارکت در پروژه باشند. این روش در تامین مالی پروژه های بعدی بسیار موثر است و راهکار بسیاری خوبی می باشد.

۴. برنامه‌ ریزی دقیق‌ تر

دریافت نقدینگی از طریق پیش‌فروش به سازندگان امکان می‌دهد تا برنامه‌ریزی دقیق‌تری برای مراحل ساخت و تامین مصالح داشته باشند. این موضوع می‌تواند کیفیت و سرعت اجرای پروژه را بهبود بخشد.
در نظر داشته باشید که در برخی از موارد شاید در فرآیند پیش فروش ساختمان متضرر شویم اما گاهی اوقات پیش می آید که با تامین نقدی می توانیم مصالح ارزانتری را در پروژه جذب کنیم که این اتفاق در ادامه سود بیتشتری در ساختمان برای ما جذب می کند.

موارد قانونی پیش‌ فروش آپارتمان

پیش‌ فروش آپارتمان، مانند هر نوع معامله دیگری، نیازمند رعایت دقیق قوانین و مقررات است تا از بروز مشکلات حقوقی و مالی جلوگیری شود. در فرآیند پیش فروش ساختمان بی شک هر دو طرف معامله که سازنده و خریدار هستند دنبال منافع مالی و سود بیشتری هستند لذا باید تمامی موارد از همان ابتدا بین هر دو طرف به طور کاملا دقیق مکتوب گردد.

در این بخش، به مهم‌ترین موارد قانونی که سازندگان باید در فرآیند پیش‌فروش به آن توجه کنند، پرداخته‌خواهد شد:

۱. مجوزهای لازم از مراجع ذی‌ صلاح

پیش از شروع فرآیند پیش‌فروش، سازنده باید از مراجع قانونی و مربوطه، مانند شهرداری و اداره ثبت اسناد، مجوزهای لازم را دریافت کند. برای این منظور، باید پروانه ساخت و سند مالکیت زمین در دسترس باشد. همچنین تاییدیه‌های لازم از مراجع مرتبط باید اخذ شود تا پیش‌فروش به‌طور قانونی و بدون مشکل انجام گیرد.
مخصوصا در زمانی که پیش فروش واحد مسکونی روی خاک یا حتی قبل از تخریب ملک قبلی انجام می شود این موراد بایستی با دقت چندین و چند برابری چک و بررسی شود.

۲. ثبت قرارداد پیش‌ فروش

قرارداد پیش فروش آپارتمان باید در دفاتر اسناد رسمی ثبت شود تا از نظر قانونی معتبر و قابل استناد باشد. این قرارداد باید حاوی تمامی جزئیات پروژه، تعهدات مالی، زمان‌بندی تحویل واحدها، شرایط فسخ قرارداد و سایر مسائل مرتبط باشد. ثبت رسمی این قرارداد باعث می‌شود که هرگونه اختلاف احتمالی به راحتی قابل حل باشد.
برخی از سازنده ها و یا خریداران به دلیل پرداخت مبالغی برای ثبت قراردادها علاقه ای به تنظیم قرارداد ندارند که این اتفاق برای طرف مقابل می تواند چالش های بسیاری داشته باشد پس هر دو طرف باید برای تنظیم قرارداد فی ما بین اقدام کنند.

۳. تعهدات سازنده و خریدار

سازنده موظف است واحدهای پیش‌فروش شده را طبق مشخصات ذکر شده در قرارداد و در زمان مقرر تحویل دهد. هرگونه تأخیر یا عدم تطابق با شرایط قرارداد می‌تواند منجر به مشکلات حقوقی و خسارات مالی گردد. از طرف دیگر، خریدار نیز موظف به پرداخت پیش‌پرداخت‌ها و اقساط مطابق با قرارداد است.
تعهدات سازنده باید با بالاترین جزئیات مکتوب شود تا در پایان کار چالشی برای طرفین بوجود نیاد. حتی اگر خریدار برای متریالی خاص از سازنده قولی گرفته است باید تمامی آنها در قرارداد بین آنها ثبت شود تا بعدا چالشی شکل نگیرد.

۴. تضمین‌ های مالی و بانکی

یکی از موارد مهم قانونی که باید در قرارداد پیش فروش قید شود، ارائه تضمین‌های مالی است. این تضمین‌ها می‌تواند شامل بیمه، ضمانت‌نامه بانکی یا سایر ابزارهای مالی باشد که به خریداران اطمینان می‌دهد سازنده قادر به تحویل پروژه در زمان مقرر است. این اقدامات به کاهش ریسک‌های مالی کمک می‌کند و اعتماد خریداران را جلب می‌کند.
همچینین اگر خریدار پرداخت مبلغ پیش فروش را طی چندین نوبت پرداخت می کند، سازنده باید برای تمامی آن مراحل از خریدار چک دریافت کند.

۵. پروانه بهره‌ برداری و تاییدیه‌ های نهایی

پس از تکمیل پروژه و پیش از تحویل واحدها به خریداران، سازنده باید پروانه بهره‌برداری از شهرداری و سایر نهادهای مربوطه را دریافت کند. این تاییدیه‌ها نشان‌دهنده این است که ساختمان طبق استانداردهای قانونی و فنی ساخته شده است و آماده تحویل به خریداران می‌باشد.
همچنین باید در زمان تحویل واحدها، تکلیف اسناد آنها به صورت کامل تعیین‌شده باشد تا خریدار دچار مشکل نشود.

پیش فروش آپارتمان در نرم افزار حسابداری ابنیه سافت

یکی از بزرگترین مشکلاتی که سازنده ها در استفاده از نرم افزارهای حسابداری با آن رو به رو هستند عدم جامعیت نرم افزار است. به زبان ساده اینکه در بسیاری از نرم افزارهای حسابداری که برای ساخت و ساز توسعه داده شده‌اند هیچ گونه اشاره ای به درآمد نشده و فقط مدیریت هزینه است.

نرم افزار حسابداری ساختمان سازی ابنیه سافت که به صورت کاملا تخصصی برای پروژه های ساخت و ساز طراحی شده‌است، صفر تا صد یک پروژه ساختمانی اعم از مدیریت هزینه و مدیریت درآمد را به صورت کامل پوشش داده است.

در این قسمت از مقاله می خواهیم به پیش فروش در نرم افزار حسابداری ساختمان سازی ابنیه سافت بپردازیم.

در ابنیه سافت، سازنده کلیه واحدهای هر ساختمان را بر اساس متراژ آن تعریف می کند سپس در ادامه و در فرم مخصوصی که برای ثبت پیش فروش است به راحتی می توان اقدام به فروش متری و یا فروش یک جا هر واحد از پروژه کرد.

فرم ثبت پیش فروش اطلاعات بسیاری ثبت را در خود جای می دهد که از مهمترین آنها می توان به موارد زیر اشاره کرد :

• تاریخ تحویل
• متراژ فروخته
• وضعیت (آماده، اسکلت، نیمه اسکلت و ….)
• نوع ملک
• نوع کاربری
• زیر بنای ملک
• امتیازات آب و برق و گاز و تلفن
• و بسیاری موارد دیگر

در فرم پیش فروش امکان تهاتر به راحتی برای کاربر فراهم است یعنی می تواند واحد فروخته‌شده بابت خرد مصالح، دستمزد پیمانکار و …. باشد.

سخن پایانی

همانطور که در مقاله به آن اشاره کردیم، پیش‌ فروش آپارتمان ابزاری کارآمد برای تامین مالی و مدیریت ریسک‌ های پروژه‌ های ساختمانی است.
اگرچه این روش مزایای بسیاری دارد، اما موفقیت در آن نیازمند برنامه‌ریزی دقیق، شفافیت در قراردادها و رعایت اصول قانونی است. سازندگانی که به درستی از این ابزار استفاده کنند، می‌توانند پروژه‌های خود را با کیفیت و سرعت بیشتری به اتمام برسانند.