مالیات ساخت و ساز | صفر تا صد تعاریف و اصول مالیاتی

مقدمه

مالیات ساخت و ساز یکی از موضوعات مهم در حوزه مالیات‌های مستقیم است که تأثیر قابل‌توجهی بر فعالیت‌های ساختمانی دارد. سازمان امور مالیاتی کشور برای شفاف‌سازی این موضوع، در ماده ۷۷ قانون مالیات‌های مستقیم، نحوه محاسبه مالیات پروژه‌های ساختمانی و نقل و انتقال املاک را مشخص کرده است. در این مقاله به تعریف آپارتمان از نظر سازمان امور مالیاتی، مفاد ماده ۷۷، نرخ‌های مالیاتی مربوطه، معافیت‌های در نظر گرفته‌شده و نقش شهرداری‌ها در اجرای این قانون پرداخته‌ایم.

تعریف آپارتمان در سازمان امور مالیاتی

یکی از نکاتی که در کلیه مواد قانونی اداره مالیات باید به آن دقت بسیاری شود تعاریف است. در مالیات ساخت و ساز تعریف آپارتمان بسیار حیاتی است.

آپارتمان :
به منظور اجرای صحیح تبصره ماده ۷۷ قانون مالیاتهای مستقیم مصوب اسفندماه ۱۳۶۶ مجلس شورای اسلامی و ایجاد رویه واحد برای تشخیص آپارتمان, لزوما‌ یادآور می گردد که آپارتمان به واحد ساختمانی اطلاق میشود که علاوه بر تجهیزات و سرویسهای لازم و اختصاصی دارای درب ورودی مستقل اعم از داخل یا خارج باشد .
این تعریف دقیقا همان تعریفی است که برای آپارتمان در سازمان امور مالیاتی طبق بخشنامه به شماره ۲۱۵۷۸ در نظر گرفته شده‌است.

مالیات ساخت و ساز و ماده ۷۷ قانون مالیات‌های مستقیم

مهمترین و در عین حال اصلی ترین مرجع برای محاسبه میزان مالیات پروژه های ساختمانی و ساخت و ساز(بساز و بفروش) ماده ۷۷ قانون مالیات های مستقیم است که در ادامه به آن اشاره می کنیم.
در این ماده به صورت کلی اشاره شده است که درآمد اشخاص حقیقی و حقوقی ناشی از ساخت و فروش هر نوع ساختمان حسب مورد مشمول مقررات مالیات بر درآمد موضوع فصول چهارم و پنجم باب سوم این قانون خواهد بود.

در فصول ۴ و ۵ قانون مالیات های مستقیم به موارد زیر اشاره شده‌است:

فصل ۴ : هر شخص حقوقی ایرانی نسبت به کلیه درآمدهایی که در ایران یا خارج از ایران تحصیل می‌نماید.

فصل ۵: هر شخص غیر ایرانی (‌اعم از حقیقی و یا حقوقی) نسبت به درآمدهایی که در ایران تحصیل می‌نماید و همچنین نسبت به درآمدهایی که بابت‌واگذاری امتیازات یا سایر حقوق خود و یا دادن تعلیمات و کمک‌های فنی و یا واگذاری فیلم‌های سینمایی (‌که به عنوان بها یا حق نمایش یا هر عنوان‌دیگر عاید آنها می‌گردد) از ایران تحصیل می‌کند.

به زبان ساده و همانطور که مشاهده می کنید در این ماده اعلام شده‌است که هر گونه فعالیت های ساخت و ساز مشمول مالیات است.
این قانون طی سالیان مختلف تغییرات بسیار زیادی داشته است که اگر سایت سازمان امور مالیاتی را بررسی کنید در جریان این جزئیات قرار می گیرید.

قانون مالیاتهای مستقیم – ماده ۷۷

تصویب نهایی قانون مالیات ساخت و ساز

پس از کش و قوس های فراوان و در نهایت و در سال ۱۳۹۴ طی بخشنامه ای به شماره ۲۰۰/۹۵/۴۶ اصلاحی نهایی و فعلی این قانون شکل گرفت. طی این اصلاحیه تبصره های زیر در این قانون اصلاح و بازنگری شده‌است.

 تبصره ‌۱- اولین نقل و انتقال ساختمان‌ های مذکور علاوه بر مالیات نقل و انتقال قطعی موضوع ماده ‌(۵۹) این قانون مشمول مالیات علی‌ الحساب به نرخ ده درصد (۱۰%) به ماخذ ارزش معاملاتی ملک مورد انتقال است. مالیات قطعی مودیان موضوع این ماده پس از رسیدگی طبق مقررات مربوط تعیین می‌شود.

طبق ماده ۵۹ قانون مالیات های مستقیم : نقل و انتقال قطعی املاک به ماخذ ارزش معاملاتی و به نرخ پنج درصد(۵٪) و همچنین انتقال حق واگذاری محل به ماخذ وجوه دریافتی‌مالک یا صاحب حق و به نرخ دو درصد (۲٪) در تاریخ انتقال از طرف مالکان عین یا صاحبان حق مشمول مالیات می‌باشد.

پس تا اینجا این نکته اعلام شد که فارغ از هر گونه دلیل و برهانی، بابت فروش ملک در زمان تنظیم سند، سازنده باید ۵ درصد ارزش معاملاتی ملک مورد نظر مالیات پرداخت کند.

چنانچه برای مورد معامله ارزش معاملاتی تعیین نشده باشد، ارزش معاملاتی نزدیکترین محل مشابه مبنای محاسبه مالیات خواهد‌بود.
در نظر داشته باشید که ارزش معاملاتی با مبلغی که در زمان معامله بین مالک و خریدار توافق می شود کاملا متفاوت است. به زبان ساده ارزش معاملاتی یا ارزش منطقه‌ای املاک کمتر از قیمت روز املاک و به صورت درصدی از آن است که طبق قانون توسط کمیسیون تقویم املاک مشخص می‌شود.

دوباره به ماده ۷۷ برمیگردیم…

پس از اینکه در این ماده به موضوع ماده ۵۹ قانون مالیات های مستقیم اشاره شد، قانونگذار به این نکته اشاره دارد که انتقال هر یک از واحدهای ساختمان مشمول مالیات علی‌ الحساب به نرخ ده درصد (۱۰%) به ماخذ ارزش معاملاتی ملک مورد انتقال است.
همچنین مالیات قطعی مودیان موضوع این ماده پس از رسیدگی طبق مقررات مربوط تعیین می‌شود.
نکته بسیار مهم این است که مبنا جهت محاسبه و دریافت مالیات ارزش ملکی است و نه مبلغ مورد توافق طرفین معامله

معافیت های مالیات بر ساخت و ساز

در ماده ۷۷ قانون مالیات های مستقیم، قانون گذار معافیت هایی نیز قرارداد تا کلیه مودیان بتوانند از آن استفاده کنند.
در ادامه به مهمترین معافیت های ماده ۷۷ قانون مالیات های مستقیم می پردازیم.

• شهرهای زیر یکصد هزار نفر جمعیت از حکم مفاد این ماده مستثنی است.
• این ماده در خصوص ساخت و فروش ساختمان توسط اشخاص حقیقی منوط به آن است که بیش از سه سال از تاریخ صدور گواهی پایان کار آن نگذشته باشد. این تبصره عملا افرادی را که به صورت حرفه ای در ساخت و ساز فعال هستند را از سایر افراد کاملا تفکیک می کند.

نقش شهرداری ها در مالیات ساخت و ساز

همکاری اصلی و اساسی جهت معرفی کلیه سازندگان به اداره محترم دارایی جهت شناسایی و پرداخت مالیات موضوع ماده ۷۷ قانون مالیات های مستقیم بر عهده شهرداری است.
به زبان ساده اینکه شهرداری موظف است در زمان صدور پروانه ساخت و پروانه پایان کار، مراتب را به ادارات مالیاتی گزارش دهد.
این گزارشات اطلاعات مورد نیاز برای تعیین مالیات ساخت و ساز بساز بفروش‌ها را در اختیار ممیزان ماده ۷۷ قانون مالیات مستقیم قرار می‌دهد.

جمع‌بندی

بر اساس ماده ۷۷ قانون مالیات‌های مستقیم، درآمد حاصل از ساخت و فروش ساختمان‌ها مشمول مالیات است. همچنین در هنگام اولین نقل و انتقال، مالیات علی‌الحساب ۱۰٪ ارزش معاملاتی ملک از سازندگان دریافت می‌شود. همچنین، مالیات قطعی پس از رسیدگی نهایی تعیین خواهد شد. علاوه بر این، بر اساس ماده ۵۹، مالیات ۵٪ ارزش معاملاتی نیز در زمان تنظیم سند پرداخت می‌شود. برخی معافیت‌ها مانند مستثنی‌شدن شهرهای با جمعیت زیر ۱۰۰ هزار نفر و شرط گذشت بیش از سه سال از پایان کار، در نظر گرفته شده‌است. شهرداری‌ها نیز موظف‌اند اطلاعات مربوط به پروانه‌های ساختمانی را در اختیار سازمان امور مالیاتی قرار دهند. آگاهی از این مقررات برای سازندگان و سرمایه‌گذاران ساختمانی ضروری است تا بتوانند هزینه‌های مالیاتی خود را به درستی مدیریت کنند.